Анализирайки пазара, през 2019, 2020 и 2021 година, инвестицията в недвижим имот вече не е на всяка цена или просто добра идея. Тя е повече вложение, което бихме си позволили да направим при нужда, добър план за развитие, семейна, професионална или социална стабилност, както и при наличието на добър наемател. Банките са стабилни и добре заредени с капитали (над 50 млрд. лв), а съвсем скоро ще свалят и още малко лихвите по кредитите, което ще ги направи отличен източник на средства. Ако предложеният ни имот отговаря на най-високи стандартни и е на балансирана цена, решението за покупката му трябва да е обмислено, балансирано и подсигурено финансово. Ето на какво трябва да обърнем внимание, през периода 2020-2021 година, на пазара за недвижими имоти в Пловдив.

1. Кредитирането от банка дава по-голяма сигурност при покупка на имот.

На пръв поглед, българинът нямаше култура на теглене на кредити, но добрите лихви по ипотечните заеми го стимулираха да работи с чужди пари, докато неговите са свободни за друг тип инвестиции, дори и за удоволствия. Основният акцент тук е, че когато купувате имот с помощта на банка, банката гледа “под лупа” продавача, било то юридическо или физическо лице. Преглеждат се всички финансови документи, активи, пасиви, стари кредити, ипотеки и се прави оценка на риска. Критериите, във всяко едно от тези изисквания, са доста завишени, а банките не дават нищо на всяка цена. Иначе казано, ако Вие сте си харесали имот, а банката хареса продавача му и реши да ви финансира, това е доста добра новина и дава огромна сигурност.

2. Хубавото си е хубаво.

И денем, и нощем хубавият имот си остава хубав имот. Добра локация, първокласно строителство, материали от световно ниво, при довършителните работи, чудесни гаранционни условия, добра комуникация с инвеститора. Независимо от икономическите и социални времена, в които живеем, ако имотът Ви отговаря на тези базови изисквания, винаги ще се намери купувач, наемател или банка, на която да го предложите, за да вземете повече пари, за бъдещата ви инвестиция. От друга гледна точка, има имоти, които не отговарят по никакъв начин на модерните стандарти за устойчиво и премиум строителство: евтина дограма, нискокачествени тухли, бетон. Най-нисък клас мазилки, зле изпълнени електрически проекти и нискобюджетно довършване на общи части. Отбягвайте такъв тип инвестиция, колкото и изгодна да ви се струва тя.

3. Естественият подбор на инвеститори и строители

След разбираемата екзалтация на имотния пазар, особено в гр. Пловдив, през 2019 се усещаше един вече умерен ръст. Нямаше спукване на имотен балон, нямаше баснословно падане на цени и цените имотите достигнаха нива, с една идея по-високи от пазарните. В следващите 24 месеца ще станем свидетели на нормално отсяване, на силни и познати инвеститори. Ще се видят много такива, които са си позволили начин на живот и инвестиции от тип “пирамида”. Тоест, правят се вложения в техника, коли, почивки и др., захранвани от бъдещи проекти, които не съществуват, а когато дойде време за същинската инвестиция в проекта, финансиране вече няма, а се търси такова от последващи проекти. Този сценарий работи във времена на превъзбуда, на клиенти, инвеститори, финансови пазари и рискови инвестиции. В периода 2020-2022 ще трябват истински, свежи пари и първокачествени инвеститори, с добра история и репутация. Добре е строителят да е разпределил бизнес портфейла си, като не влага всичко на едно място, на всяка цена. От гледна точка на инвеститора, той трябва да е наясно, че колкото повече държи на високо качество и устойчивост, толкова по-лесно ще минава през всякакви икономически периоди, защото ще е набрал скорост и ще е създал име на добър стопанин и строител. В по-балансирани и трудни времена е по-лесно за добър стопанин и строител е да създаде има и да прави бързо крачки напред, събирайки армия от доволни клиенти.

4. Плащане при свършена работа

Най-добрият вариант да тествате издръжливостта на инвеститора и да бъдете спокойно е да намалите първоначалната вноска до 25-30%, а в следващите етапи, да се плаща на свършена работа. В БАУЛЕНД ЕООД, няма първоначална вноска по-голяма от 30%, а и тя може да бъде разбита на по-малки вноски, например до кота 0. Стремете се вноските да са на свършена работа, а не предварително да се работи с вашите пари. Не очаквайте инвеститорът да признае за финансови проблеми или не добре изпълняваща се инвестиционна програма. Тествайте го с гъвкаво финансиране, на свършена работа. Избягвайте варианти за вноски като: 70% първоначално, 20% на АКТ 14, а останалите 10%, АКТ 15.

5. Ниска, разумна или реална цена?

Ако срещнете съмнително ниска цена, веднага задраскайте този имот от списъка си. Ударът на живота ви няма да е това и най-вероятно, ако е била икономически изгодна сделка, има по-голяма риба, която се е възползвала от нея. Вероятността това да е наистина “топ оферта” клони към 0. Разумната цена ще можете да определите веднага, ако сте отделили време за оглед на между 5 и 10 имота. Вече сте наясно с това как “мирише” една добра инвестиция. Сградата изглежда добре, поддържана е добре, използван е гранит, еталбонд, HPL по фасадата, а не плочки от теракот, да има добри признаци. Ако прецените, че една сделка е от тип “разумна”, без да слушате брокер, приятел или много запознат инфлуенсър, направете смела крачка напред, към покупка или директни преговори с продавач. Реалната цена е тази, която е с една идея над разумната, но тя е отлично защитена с качествени материали, локация, първокласна визия и добавена стойност, на имота и сградата, в която е. Това дава увереност, че преди, по време и след всякакъв тип криза, ще притежавате високо ликвиден имот, който можете да продадете бързо, отдадете под наем или да използвате като гаранция по кредит. Избягвайте инвеститор, който рекламира нереални и високи отстъпки. Това е сваляне на цената в диапазон 50-100 евро/квадрат. Най-вероятно се търси бърза сделка, за сметка на нещо скрито.

Пример за гр. Пловдив

Ниска цена: 500-600 евро на квадрат. Прави се сериозен компромис с качеството и материалите. Колкото и красиви визуализации да Ви показват, а то няма много такива, накрая общите части и с фасадите ще са с теракот, много нисък клас дограма, входни врати, асансьор, видимо външно отводняване и др.

Разумна цена: 650-720 евро на квадрат. Тук можем да говорим за едно доста добро качество, ако инвеститорът влага съвестно материали, без да спестява от първокачествено довършване на сградата и груб строеж. Например, качествени асансньори, с немски и италиански мотори, автоматизирани гаражни врати Hoermann, алуминиев парапет с цяло стъкло, а не тръби – разликата между двете е около 100 лв/л.м., в полза на стъклото.

Реална цена: 720-820 евро на квадрат. За да достигне до тази цена, имотът трябва да е на отлична локация. Тя не винаги значи район “Централен”, Главната и други. Проявете интерес какво ще бъде построено в близост, за да не останете изненадани от поредния небостъргач, който ще изникне до вас, точно когато се нанесете. Добре е сградата да е на тихо място, в близост да има хранителен магазин, аптека, детска площадка, спирка на градски транспорт, възможност да се закупи паркомясто и осигурено 100% паркиране в сградата. За инвеститора, добра локация значи и по-висока цена на имота на квадрат от РЗП. Тук не можем да говорим за компромис в качеството и използването на материали по-нисък клас от тухли Wienerberger, вносна дограма с първокачествен обков и пълна отваряемост, топлоизолационен пакет на европейски марки (Rofix, Weber, Baumit), окачена фасада с HPL или еталбонд. Озеленяването и нощното осветление също не са маловажни.

Това е категоризация на пазарните цени на нови, необзаведени апартаменти, както и такива, в строеж.

6. “С питане до Цариград се стига.”

Питайте, задавайте неудобни въпроси, правете коментари, уверете се в спокойствието на инвеститора, разпитвайте за материали, срокове, сравнявайте с други инвеститори, запишете всичко в договора. Все пак, не прекалявайте, винаги има вариант да го ядосате и да изпуснете сделка. Ето и някои от основните въпроси, които трябва да зададете:

1. Как се финансира сградата, има ли кредит, към коя банка?
2. Имате ли други построени сгради, може ли адреси и характеристики на имота?
3. Каква дограма монтирате и с каква отваряемост?
4. Ще трябва ли да доплащам за нещо?
5. Как ще бъде довършен апартамента ми?
6. Мога ли да внеса някои дребни корекции, например в позицията на климатици, контакти и т.н.?
7. Ако има подземно паркиране, има ли хидроизолация в основите? Асансьорът спира ли до подземния паркинг?

Екип Бауленд ЕООД